پایگاه خبری مردمی ها

با نحوه فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره آشنا شوید:

قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه، در زمره رایج ترین و پرکاربردترین قراردادهای ملکی میان مردم است. قانونگذار در وضع قوانین اجاره تلاش خود را بر این گذاشته تا در وضع قوانین اجاره حتی الامکان مستاجر منتفع گردد و در عین حال موجر از حق خویش باز نماند؛ به همین دلیل، در این مقاله که توسط کارشناسان مجموعه وکیل باشی نوشته شده است، قصد داریم با معنا و مفهوم قرارداد اجاره و شرایط فسخ اجاره پیش از موعد مقرر در قرارداد به وسیله موجر و مستاجر بپردازیم. با ما تا انتهای این نوشتار همراه بمانید.

قرارداد اجاره به چه معناست؟

در قرارداد اجاره، صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار مستاجر قرار می‌دهد، بدون این که مالکیت آن مال را به او واگذار نماید. به بیان دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن مالک، منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به تصرف و استفاده دیگری می‌دهد. از اوصاف عقد اجاره می‌توان گفت که اجاره عقدی لازم به معنای غیر قابل فسخ بودن، معوض یعنی تملیک منافع در ازای دریافت اجاره و در نهایت عقدی معین است، به این منظور که در قانون ضوابط و مقررات مرتبط با اجاره بیان شده است.

شرایط فسخ قرارداد اجاره چیست؟

بهتر است بدانید که در قانون مدنی، عقد اجاره عقدی لازم شمرده شده است به این معنا که هیچ یک از طرفین عقد اجاره نمی‌توانند آن را برهم بزنند مگر در موارد مصرح در قانون. در کل اطلاع و آموزش دعاوی تخیله، نقش پر رنگی را در افزایش آگاهی طرفین اجاره از حقوق خویش دارد؛ از این رو در این قسمت به بیان حق فسخ پیش از موعد هر یک از موجر و مستاجر در اجاره نامه می‌پردازیم:

●       شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر:

درباره اختیار برهم زدن عقد اجاره به وسیله مستاجر می‌توان گفت، چنانچه:

1.  ملک استیجاری شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد و در واقع موجر در خصوص وصف شرایط فریب کاری کرده باشد.
2. حق فسخ قرارداد به علتی از علل قانونی با بدون علت و صرفا طبق میل مستاجر به او داده شده باشد و به امضای موجر نیز رسیده باشد در واقع ضمن عقد، شرط فسخ شده باشد.
3. ملک یا قسمتی از آن به گونه ای تخریب یا غیر قابل استفاده شود و مستاجر دیگر نتواند از آن منتفع گردد.
4. موجر تعهد نماید ملک را تعمیر می کند اما این کار را انجام ندهد و الزام او نیز ممکن نباشد.

در این شرایط مستاجر می‌تواند با اعمال حق فسخ خود، قرارداد اجاره را برهم بزند. لازم به ذکر است که موارد فسخ قرارداد اجاره فقط منحصر به موارد گفته شده نیست به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستاجر، از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص وکیل باشی در این زمینه بهره ببرید تا با آگاهی از قوانین و مقررات بتوانید از حقوق خود به بهترین نحو دفاع نمایید.

●       شرایط فسخ اجاره توسط موجر:

در قرارداد اجاره، موجر نیز همانند مستاجر می‌تواند در صورت بروز شرایط خاص، از حق فسخ برخوردار شود.

1.  در قرارداد اجاره ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر موجر حق فسخ قرارداد را دارد. (شرط ضمن عقد).
2. مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر کند. (در صورتی که اجاره بهای خود را با اخطار قانونی نیز بپردازد).
3. مستاجر بدون کسب اجازه از مالک، مورد اجاره را در اختیار شخص دیگری قرار دهد یا آن را به دیگری اجاره دهد.
4. مستاجر ملک را بدون اجازه موجر برای کاربرد خاصی غیر از آنچه که در قرارداد به آن اشاره شده است یا عرفاً برای آن مورد استفاده قرار می‌گیرد استفاده کند.
5. مستاجر فعالیت‌های نادرستی در ملک موجر انجام دهد. به طور مثال ملک را به محل انجام قمار یا فحشا تبدیل نماید.
6. مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر جهت انجام تعمیرات ضروری در ملک را ندهد و الزام او ممکن نباشد.
7. مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد

در صورت بروز هر یک از این شرایط، موجر می‌تواند از اختیار فسخ خود استفاده کرده و عقد اجاره را پیش از موعد فسخ کند. البته لازم به ذکر است که در صورت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد قانونی، طرف دیگر می‌تواند خسارت خود را از شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد، دریافت کند. در اغلب موارد در عرف، مبلغ یک ماه اجاره به عنوان خسارت به طرف دیگر اعطا می‌گردد؛ همچنین کلیه هزینه‌های ناشی از فسخ قرارداد اجاره به عهده کسی است که قصد اعمال حق فسخ دارد.

نحوه شکایت توسط مستاجر:

طبق قانون اگر پیش از موعد ذکر شده در قرارداد ، مستاجر تصمیم بگیرد خانه را تخلیه کند و در صورتی که حق فسخ داشته باشد می تواند اظهارنامه ی رسمی را برای مالک ارسال نماید و در آن به بند قولنامه مبنی بر حق فسخ اشاره کند و اعلام کند که طی مدت زمان یک ماه از اظهارنامه مالک باید ودیعه را مسترد نماید.

چنانچه بعد از گذشت مدت مشخص شده در اظهارنامه، صاحب خانه از استرداد مبلغ رهن امتناع کند، مستاجر می‌تواند علاوه بر تخلیه ملک مذکور با رجوع کردن به شورای حل اختلاف دادخواست تأمین دلیل تخلیه مورد اجاره داده و کلید ملک یا خانه را به دفتر شورا تحویل دهد. بعد از این یک نفر از سمت شورای حل اختلاف به محل ملک مذکور مراجعه کرده و تخلیه بودن ملک یا خانه را تایید می‌کند. بعد از آن که تخلیه بودن ملک تایید شد نیز باید دعوی استرداد ودیعه و نیز خسارت تاخیر تأدیه ودیعه را علیه مالک در این شورا تنظیم کند.

سخن پایانی:

همانگونه که ملاحظه کردید، دراین مقاله با معنا و مفهوم قرارداد اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر آشنا شدیم. در نهایت باید گفت تنظیم قرارداد اجاره دقیق و در نظر گرفتن حق فسخ در ضمن عقد اجاره، به رفع مشکل طرفین جهت فسخ اجاره کمک شایانی خواهد کرد؛ به همین منظور مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما به وجود آورده تا با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، نگارش قرارداد مورد نظر به وکلای متخصص بسپارید تا با اطمینان خاطر با طرف مقابل خود قرارداد اجاره منعقد نمایید.

منبع: مجله حقوقی وکیل‌باشی